跳崖前看
1. 建築物的資本計劃
2. 資本改進（過去的歷史和未來計劃，包括成本估算和時間框架）
3. 建築物的抵押貸款（條款/條件/續約選項是什麼）
4. 管理協議（目前持有管理合同的公司；成本/服務）
5. 公共和公寓空間的石棉調查
6. 地下室和其他公共場所的窗框腐爛，可能成為囓齒動物/蟲子和水害的入口點
7. 水錶/電錶。 應審查每年的費用。 每年的成本是否相似？
應用程序包。 抬頭（向上）
每個潛在的合作公寓買家都必須記住三個術語：首付、債務收入比和交割後流動性。
• 障礙一： 首付是買方支付給賣方的初始現金部分，剩餘金額將由銀行或其他貸方提供資金。 合作社希望業主擁有自己的房屋淨值。 首付可以從 20% 到 50%（不是普遍的）。 一些高級建築可能堅持全現金購買，不允許融資。
• 障礙二： 債務收入比。 買方每月的債務金額除以他/她的每月收入。 對於許多合作社來說，允許的債務收入比率最高為 25-30%。 許多董事會還關注整體財務狀況。 如果有人參加社會保障，每月收入只有 2100 美元，但在銀行或投資中有 10 萬美元，那麼債務收入比可能不是問題。
• 障礙三。 收盤後流動性。 預付定金後，準買家隨時可用的金額。 這可以包括銀行現金、貨幣市場和/或股票基金、股票投資組合、國庫券、存款證（被視為流動性）。 IRA 和其他退休賬戶不被視為流動性，人壽保險單、未投資的股票或個人財產（即房地產、藝術品）也不被視為流動性。
經驗法則——買方手頭應該有足夠的現金來支付兩年的抵押貸款和維護費用，以防他/她的收入因某種原因而終止，例如失業或生病。
董事會有時會以一年的流動性和一年的託管現金結算，這允許潛在買家通過提前出售流動資產籌集託管現金，讓董事會高枕無憂。
一些委員會會預先通知經紀人和買家他們的數字要求，以避免時間和審查接受機會很小的人的麻煩。 其他董事會沒有絕對要求，根據具體情況作出判斷。
風險與回報
所有購買都有風險。 在購買紐約市合作公寓的情況下，許多因素不在買方的控制範圍內，包括管理不善的建築、懶惰的合作公寓董事會或未經培訓或不足的建築人員。 股東可能不得不處理董事會對未預料到的重大建築維修徵收的意外特別評估，並且維護費用的增長速度可能快於通貨膨脹。 BOD 可能會更改轉租或其他政策，使公寓出租和/或寵物所有權變得不可能。 由於董事會成員對您懷恨在心，董事會任意拒絕潛在買家，因此出售您的公寓可能是一項挑戰。
向前走
你找到了你夢想中的公寓。 您的律師、會計師、室內設計師、建築師和家人都在同一個頁面上。 您和業主已就銷售價格達成協議，現在是時候關閉了。
關門時間
從簽訂購買合同之日起，紐約市的合作公寓關閉時間可能需要 2-3 個月； 但是，在現實世界中，關閉所需的時間長度取決於許多因素，並且可能不受買方的直接控制：
1.所有現金購買購買贊助商公寓。 計劃 2-3 個月（或更短）……但是，
2. 在沒有經驗的律師的情況下購買房產——延遲
3. Co-op 板包可能不完整或包含錯誤 - 延遲
4. 管理代理審核申請的速度很慢，並推遲將其發送給董事會——延遲
5. 合作社董事會正在審查許多銷售，他們正在爭奪 BOD 的關注 – 延遲
6. 假期期間提交的董事會包裹 - 延遲
7. 面試安排衝突（你和 BOD）——延遲
8. BOD 不能做決定——延遲
9. 賣方或買方不合作——延誤
結算費用
• 律師費。 範圍從 1,500 美元到 4,000 美元不等。 通常在交易結束時支付。 銀行律師可能需要支付額外費用（1,000 美元）。
• 豪宅稅。 紐約市豪宅稅的起徵點是 1,000,000 美元（豪宅不太可能以這個價格出售）。 從技術上講，該稅被視為轉讓稅，由買方為等於或大於 1,000,000 美元的房產支付。 稅額各不相同，稅率從 1% 開始，根據購買價格的範圍增加，對於 3.9 美元或以上的房產，最高稅率為 25,000,000%。
• 產權保險 （僅限公寓）。 購買公寓並獲得抵押貸款需要產權保險，通常是購買價格的 0.45%。 購買它是為了保護買家和貸方在擁有房屋之前免受財產所有權的索賠。
• 抵押記錄 稅（僅限公寓）。 這要求購買者為低於 1.8 美元的抵押貸款金額支付 5,000,000%，為超過 1.925 美元的抵押貸款金額支付 500,000%。 這是貸款金額，而不是購買價格。 對於曼哈頓的一套平均價格為 2,000,000 美元且首付 20% 的公寓，僅抵押記錄稅就對 1.925 美元約 1,600,000 美元的貸款額收取 30,800% 的費用。
• 翻轉稅 （合作社）。 這是在合作公寓銷售交易期間支付給合作公寓的轉讓費。 該費用在技術上不是稅，因此不能作為財產稅扣除。 翻轉稅的金額和支付者（買方或賣方）因合作社而異。 這些信息通常在法律規定的建築物專有租賃或合作公寓中概述。
• 附加費用。 按揭費用、重新編碼費用、雜費等。
• 紐約州和紐約市轉讓稅 （僅限新開發公寓）。 (prevu.com)
終於
當交易最終完成時，買方給賣方他們的錢。 賣方給買方契約（公寓）或專有租賃（合作公寓），每個人都繼續他們的生活。
最後的筆記
為了健康，我搬到了紐約市。
我很偏執，這是我的恐懼唯一合理的地方。 （安妮塔·韋斯）
©Elinor Garely博士。 未經作者書面許可，不得複制此版權文章，包括照片。
該系列：
部分2。 危機中的合作社
部分3。 出售合作社？ 祝你好運！
部分4。 合作社：你的錢去哪兒了
最後但並非最不重要的：
第 5 部分。在挖合作社錢坑之前
