- 八月份的2021， 特蘭尼奧 聯手國際酒店投資論壇（國際健康保險聯合會) 對自 19 年 2020 月以來全球 COVID-XNUMX 大流行對酒店業的影響進行聯合調查，並將我們對未來市場的預期歸零。
- 該調查向來自歐洲各地的 160 多名行業專業人士提出了問題，旨在全面了解自大流行開始以來支撐國際房地產投資的胃口、情緒和其他因素。
- 大多數調查參與者 (59%) 是房地產或酒店專業人士，16% 是酒店經營者，13% 認為自己是投資者。 “其他”類別 (12%) 包括其他行業專業人士，例如投資顧問、大學教授和記者。
調查顯示，儘管一些國家的情況將取決於疫苗接種率，但大多數專家預計酒店業將在未來三年內復蘇。 受訪者普遍認為，就快速復蘇而言，德國、西班牙和希臘市場將比其他市場更加活躍。 此外，受訪者回答中的細微差別揭示了目前市場上的各種觀點。
在 美國 21 個中的 25 個 酒店市場正在復蘇。
52% 的人認為酒店市場將在 2024 年復蘇
大多數受訪者表示相信酒店市場將在三年內恢復到危機前的水平。 超過一半（52%）的參與者預測到 2024 年將恢復正常，而另外 32% 的參與者樂觀地認為到 2023 年情況將恢復到大流行前的水平。
不到 7% 的受訪者預計到 2022 年會全面復甦。來自 Nikki Beach Hotels and Resorts 的一位受訪者 Alexander Schneider 預計，休閒市場將在 2022 年成為最強勁的年份之一。但其他人的預測更為謹慎。 一位未透露姓名的受訪者認為，只有價格上漲和運營模式改變，大型旅遊行業的酒店才會復蘇。
值得注意的是，酒店運營商似乎是最樂觀的：44% 的人認為 2023 年或 2024 年會全面復甦，而 6% 的人認為 2022 年將恢復正常。 另一方面，投資者則更加謹慎。 大多數投資者 (87%) 預計未來三年會出現復甦，但沒有人認為這可能會在 2022 年發生。
在房地產和酒店專業人士中，51% 的人預計市場將在 2024 年復蘇，而 35% 的人認為它會在 2023 年提前一點。約 5% 的人預計市場將在 2022 年恢復正常，而另外 5% 的人認為將在 2026 年至 2030 年之間發生。
儘管大多數投資者預計不會迅速復蘇，但他們中的大多數人對未來幾年的酒店業持樂觀態度——這一趨勢也得到了 Hospitality Insights 的明確證明 report 對於 2021 年第二季度。根據該報告，共有 85% 的投資者對酒店業表達了積極的投資前景，而 13% 持中立態度，只有 2% 持悲觀態度。 自大流行開始以來，Hospitality Insights 一直在監測酒店領域的買家和賣家情緒。 酒店連續第三季度位居榜首，成為未來 12 個月的最佳投資機會，其次是服務式公寓和度假村。
專業人士認為，德國和西班牙的酒店業務復甦最快
超過三分之一 (35%) 的受訪者認為德國市場將比其他市場反彈得更快。 約 30% 的受訪者認為西班牙市場也將迅速復蘇。
在酒店運營商中，31% 選擇了德國，25% 分別選擇了希臘、意大利和西班牙。 超過四分之一的房地產或酒店專業人士認為，希臘將是複蘇最快的國家，但大多數人仍投票支持德國和西班牙。
超過三分之二的投資者（69%）表示對英國市場最有信心，而其餘的則提到了德國和希臘。 根據 STR 的最新報告，在休閒度假酒店的推動下，英國酒店業的複蘇率在歐洲最高。
一些選擇“其他”的受訪者在評論中提到了美國、整個亞洲，尤其是土耳其和中國。 Lagundi Hospitality 總裁兼高級總監 Kirk Pankey 認為，接種疫苗最多的國家的市場復甦速度最快。
酒店價格基本保持不變
絕大多數 (5%) 的受訪者表示，酒店的購買價格保持不變或下降了 78.6% 或更少。
在價格變化方面，被調查群體的意見不一。 酒店經營者是最悲觀的群體，只有 44% 的人認為價格沒有變化或下降了 5%。 同時，38%的運營商認為價格下降了15%以上甚至20%。 與此同時，85% 的房地產或酒店專業人士和 81% 的投資者認為價格沒有變化或下降了約 5%。
調查中獲得的量化數據得到了 Tranio 的管理合夥人 George Kachmazov 的支持，他證實，儘管市場持續存在危機，但目前實際上不可能以低價購買位置優越的優質酒店物業。
“有幾個影響價格的驅動因素：由於各州的貨幣政策，市場流動性在廣義上超出了圖表。 銀行，即以酒店物業為抵押的貸款所有者，忠於房東。 他們經常避免扣押抵押品，同時還提供貸款延期。 一般來說，為了以優惠的價格購買酒店物業（淨開發收益率為 6% 或更高），人們應該考慮位於非理想地點的項目，而不是機構規模或需要翻新的項目。 此外，現在可以以比預售價格低 10-20% 以上的折扣購買在 MICE 收入中佔有重要份額的房產。 根據我們的估計，對於處於頂級位置、狀況良好的大型房產，目前可以獲得的最高折扣為 5-7%，”Kachmazov 說。
其他受訪者表示，酒店定價存在巨大的買賣差價。 “讓所有者擺脫政府的所有支持將導致該行業出現大量資本堆棧調整和痛苦。 交易市場仍處於假死狀態。”其中一位投資者表示。
大多數接受調查的酒店經營者表示，他們已經重新談判了租賃條款
這項調查還揭示了運營商如何應對大流行。 大多數參與調查的人 (70%) 表示運營商已重新協商租賃條款。 根據我們的回复，運營商自己在大約 59% 的情況下選擇了這個選項。 對於投資者來說，這個數字是 63%，對於房地產專業人士來說，這個數字是 74%。
回答“沒有支付租金”的結果相差近兩倍：運營商自己只在 13% 的情況下選擇了這個答案，而投資者和房地產專業人士分別在 26% 和 25% 的情況下給出了這個答案.
大流行期間運營商的流行解決方案也轉向與業主的混合合同和管理協議，分別有 34% 和 9% 的受訪者給出了這些答案。 同時，運營商自己僅在 18%（轉向混合合同）和 5%（管理協議）的情況下選擇了這些選項。
大流行期間，許多酒店轉為中長期租賃
近一半（41%）的受訪者認為，在大流行期間，許多酒店開始青睞中長期租賃。 此外，32% 的專家認為許多酒店被改造成聯合辦公空間，17% 的專家認為他們開設了幽靈廚房或黑店。
一位調查參與者說：“大流行帶來的重大變化是長期住宿的興起，主要連鎖店調整了他們的產品以適應長期客人。”
儘管最近對老年住房的需求不斷增長，但只有 10.2% 的人認為許多酒店已被改建為養老院。 根據 Tranio 專家的說法，由於不同的技術要求或不合適的位置，幾乎不可能將酒店改造成養老院。
受訪者中的一些房地產或酒店專業人士指出，酒店改用無家可歸者收容所、為醫護人員提供住宿或開設 COVID 檢測中心。 “大多數酒店仍然關閉，只有少數酒店提供公共服務，”Iberolat Consulting & Investment 併購總監 Joan E. Capella 說。
提高疫苗接種率將推動酒店市場復甦
當被問及他們認為什麼會推動大流行後的複蘇時，受訪者響亮地指出了疫苗接種率。 儘管對這個問題有多種可能的答案，但 71% 的受訪者認為疫苗接種率將是最有意義的因素。 國際旅遊和全球經濟的複蘇是緊隨其後的熱門答案，分別佔 58% 和 46%。 此外，23% 的人認為酒店市場將因展覽和商業活動的重新引入而得到提振。 其中一位專家提到，只有“取消旅行限制並且接種疫苗的人數超過 80%”，商務旅遊才會復蘇。
一位受訪者提到非接觸式技術和人工智能是可以改變“商品的旅遊和酒店心態”的工具之一。
一些與會者表示，政府的支持，特別是在愛爾蘭和斯洛文尼亞，幫助酒店業度過了艱難時期。 斯洛文尼亞房地產機構 Investmond 的一位代表提到，在斯洛文尼亞，公民收到了國家優惠券，可以讓當地酒店 100% 客滿。 “從 40 年 2021 月到 XNUMX 月，斯洛文尼亞的房地產市場價格上漲了 XNUMX%，”他們評論道。
DELA 的 Detlef Lauterbach 表示：“在我看來，除了總體經濟復甦外，各國旅遊業的增長將有助於酒店市場從 2022 年開始加速復蘇。”
我們 Tranio 也對酒店業務的複蘇持樂觀態度，並正在尋找機會以折扣價購買需要翻新的小型酒店，並為市場復甦做好準備——翻新、優化和數字化服務。
